初感房产税之威-0820

Part1 上海一直是有房产税的

很多人其实都不知道，上海一直是有房产税的。2011年开始上海和重庆两地就针对个人住宅开始试点征收房产税，其中上海主要对新购二套住房收，重庆主要对独栋、新购高档住房征收。

以上海的政策为例：

征税范围：对于本市居民家庭：2011年1月28日后在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)都属于征税对象。对于非本地居民家庭：2011年1月28日后在本市新购的住房属于征税对象。

税率：应纳房产税税额=建筑面积×核税价×70%×税率（税率0.4%或0.6%）

但一直以来大多数人的体感并不强，一方面是上海版的房产税有优惠政策，对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税，第一套住房无论面积大小都不征收房产税，对于第二套房子也要扣除人均免税面积60平米后才纳入征税面积；而对于外地户口则是居住证满3年就可以免征。另一方面上海一直执行严格的限购政策，按照限购逻辑，大部分本地家庭一般也不会超过两套房，外地家庭一套，再考虑到上海还是小户型多，所以大部分人都是不缴纳房产税的。

从数据上也能印证，我去查了上海市2023年的财政收入数据：

2023年上海全年的房产税收入是333.1亿元，相较一年3200亿的卖地收入，确实也不算多。

Part2 略坑外地家庭的新政

然后上海527房地产新政来了。按照新政，在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套。

下家属于外地户口，在上海已经有一套房了，本来已经限购了，根据新政可以再买一套，且可以享受首套房贷的政策。本来是一件挺好的事情，对于二孩家庭进行补贴是符合逻辑的，但是去缴契税的时候才发现了一个房产税的坑。

原来外地家庭购买二套房后，名下两套房都要全额缴纳房产税，且没有免税面积，也没有居住证的减免政策！两套房都需要按照房子的核税总价×70%×税率（税率0.4%或0.6%，根据房价确定）按年计收。唯一的安慰是，窗口小哥比较隐晦的表示目前对第一套是不主动收的，只会对新购这套房收。但未来政策的执行谁知道呢？

这样一来，即使不考虑首套房的税，从下家的角度至少每年会增加0.4%×70%=0.28%持有成本（现在核税价比实际交易价格还高），如果适用0.6%税率的话会持有成本会更高。从现金流的角度，这对于普通家庭来说着实是一笔不小的开支，明显感觉到下家心态有点崩，开始责怪中介没有告知房产税的事情，也在考虑要尽快卖掉另外一套房（卖掉后可享受居住证满3年免征一套房产税的政策）。

另外我也相信，如果他提前知道有这笔税，那么他对于买房这件事情肯定会重新决策，这就是房产税给人的压力。可以想象，如果未来的房产税是没有免征面积的普遍房产税，那么房地产的定价逻辑会彻底改变。

Part3 达摩克利斯之剑

7月的三中全会《决定》第44条的最后提了一句“完善房地产税收制度”，又引发了很多讨论。其实从财政口了解来看，前几年房产税试点城市已经定下来了，然后遇到疫情，最好的时机也就错过了。但很多事情就是这样，错过了就要等很久，甚至可能不再有。

在当下就变成了一个两难的选择，一方面地方政府财政困难，卖地收入大幅下降+平台融资收紧，从地方的角度有加税的动力；另一方面房产税征收成本高，且会带崩房地产市场进一步加大卖地的难度，最终导致实际收税的效果不一定好。

更不能忽视的是，当下加收房产税可不像当时大家普遍抱怨房价过高的时候那么有“正当性”，还得考虑潜在的XX影响。毕竟从法理的逻辑，咱土地都是使用权，已经通过土地出让金缴了70年的税不是。

所以难是真的难，从屁民的角度不应该支持加税，但从财政的角度，房产税这柄达摩克利斯之剑最终还是会落下，因为卖地是会卖完的，地方财政的未来需要靠房产税来支撑，只是这一次不知道谁又会成为那一个“代价”。

PS: 我们还是先看看消费税的改革效果吧。

End