四年大数据追踪，这才是二手房房价最真实的变化！ by 郑州楼市
先给大家做个预告：篇幅比较长，但是真的很实用，如果看不完，建议先收藏！对于新房市场来说，但凡有个拐点的楼盘，都会在市场上引起一阵骚动。XXX楼盘，1万出头了，甚至9字头了，不用你刻意的寻找，他们就会出现在你的眼前。回顾楼市的这几年，对于板块、楼盘涨跌已经很明显了。但是对于二手房来说，是非常复杂的一件事，就像人体的毛细血管，需要你仔细的寻找，你才可能找到那个性价比高的楼盘。最直白的就是，新房的话，一个楼盘，基本上价格相差不大，一栋楼，不同的楼层，也就是几十-几百元/㎡。而进入二手房时期，每栋楼的业主就是一个单独的个体，200多户，大概就会有200多个价格。所以，到了二手房市场，你会发现，信息的不透明性，信息差是非常明显的。今天，想给大家梳理一下，在错综复杂的情况下，追踪了4年的时间，让大家清楚了解房价事实的真相到底是什么？由于房价地图被公众号压缩严重，可能会不清楚，所以，作为福利赠送给大家，如果此刻你关注，可以扫码添加下方微信免费领取。先来个说明：数据来源链家，篇幅有限以成交热门板块为主。1、北龙湖片区：2019年均价4.5万/㎡，2023年5.1万/㎡2023年交付的小区已经比较多了，南岸核心均价基本在4万-5.6万。普罗旺世龙之梦：2019年均价西苑4.8万/㎡，东苑2.9万/㎡，2023年均价西苑5.1万/㎡，东苑3.1万/㎡。建业海马九如府：2019年均价4.6万/㎡，2023年，均价4.9万/㎡。对于北龙湖片区来说，交付以后分化也是比较严重的，像碧源荣府和龙湖上第等从房价梯队来说是末尾梯队的存在。2、东区CBD：2019年均价在3万/㎡，2023年2.8万/㎡这里是东区改善比较成熟的片区了，基本上房龄在2010年之前的比较多。产品种类也比较多，高层，别墅、洋房都有分布，以中州大道为界限，中州大道以东到东三环房价依次是递减的，从3万+到2万。在这里你会发现，东三环附近的高层下降跌破2万，像晖达新领地和金鹏时代，在2019年还能在2万以上，而此刻，晖达已经1.7万，退出万梯队，金鹏时代回到了2万价格。绿城百合则是价格变化相对不大在3.1-3.2万/㎡。在东区改善的区域，你会发现除了学区外，品质是尤其重要的，如果小区年限比较久，物业维护不好，是扛不住的。所以不要在改善的区域买刚需盘和刚需户型，是这个片区交给我们的道理。3、商鼎路片区：2019年均价2.3万/㎡，2023年均价2万/㎡。比如海马公园，中豪汇景湾，奥兰花园，卢浮公馆，鑫苑世纪东城等附近的小区。海马公园、永威和中豪算是区域内不错的楼盘价格有些变化不大。但是像房龄比较老的以及没有溢价加持的是东周水厂和卢浮公馆则是下降的。另外，如果关注学校，可以在聚源路小学，心怡路小学，普惠路小学以及郑东新区实验学校附近寻找。4、东站东片区：2019年均价2.1万/㎡，2023年均价：2.3万/㎡附近小区在2010年代以后，年代比较新，住宅集中在北边，南部多为产业和物流园。因为片区房源不多，房价变化不大，并且单位在附近，是有需求的，碧桂园天琴湾和瀚海晴雨改善盘拉高了房价。不过要说片区的成熟度现在有些还需要等待，但是是有预期的。5、龙子湖片区：2019年均价2万/㎡，2023年均价2万/㎡
住宅地块都比较少，加上区域内安置房比较多，所以居住氛围一般。小区集中在片区北部，房龄年代新。小开发商的楼盘不要碰，不管是新房还是二手房都是如此，这个片区就存在这样的问题。从配套以及居住氛围来说，高铁片区会相对好些，除了地缘。6、老经开区：2019年均价1.5万/㎡，2023年均价1.5万/㎡
有单价在1.7万-2万左右的，还有1.5万的，以及1.3万，小区品质不同，分化就是比较严重的。片区的特征是东区外溢客群，目前配套成熟。虽然这些小区在降价，但是新交付的一些小区单价比较高，像保利天汇，碧桂园天玺，还有阳光城檀悦基本在2万以及以上。目前你会发现，K型曲线越来越明显，在房价下行期，大家对品质的要求越来越有自己的观点。对于片区超过2万的小区，我是建议你可以去东站片区看看的。7、金水老城东区：2019年均价1.6万/㎡，2023年均价1.5万/㎡小区分化更为明显，老破小越比较多，在2000年之前没有任何溢价的基本在1.2万，而在1990年的则是1万上下。学区比较厉害，一些带有省实验和文化路一小的楼盘基本都在2万多，双学区的更贵。而丰产路110号院，1987年的小区在2019年还是1.2万，现在直接9200。1990年的益兴花园，2019年还是1.4万，现在9000均价。片区学区房价格并不低，除非追求极致的自用，否则不建议去追。8、金水老城西区：2019年均价1.4万/㎡，2023年均价1.3万/㎡
这个片区不如金水老城东区，尤其教育资源，老破小也比较多并且价格更低。不过有个异常的存在那就是受文一和省实验的划片影响，有些学区在2万+。9、北三环片区：2019年均价1.4万/㎡，2023年均价1.4万/㎡新房在这个片区来说是比较热闹的，新房和二手房价差也比较大的一个区域，在北三环新房基本上想要飙升2万，但是二手房你会发现次新比较少，但凡不错的次新，一般价格也不会差，跟新房的价格差距会很少。这里房价断层比较严重，但是想要一个位置的，有些房子还是可以关注的。但这两年片区的美景美境，瀚宇天悦城，美盛教育港湾等交付拉高了均价。基本在1.8万-1.9万。资金不多去淘一下普罗旺世以及中州大道沿线的二手房。10、商城核心区：2019年均价1.35万/㎡，2023年均价1.2万/㎡这个片区房龄都比较老，这种年代老的房子占比80%以上，均价在1-1.2万/㎡，有些房源是燕庄附近的房源均价在1.6万/㎡，距离会展中心比较近。老城，加上区域内居住氛围一般，除了在会展中心附近的次新贵一些，其余都在下降的状态。老破小有些租金还算可以、特别是地铁沿线的，毕竟就以1号线来说，不到20分钟就可以到东区，配套也成熟。11、管南环内片区：2019年均价1.3万/㎡，2023年均价1.2万/㎡片区的新房价格也是在不断的下跌中，楼盘品质一般。这里存在一些问题：位置是好，但是区域内环境不好，火车道，汽车站比较嘈杂，另外楼盘选择性比较少。京广路沿线的90年代的房源房价比较低，均价在1万/㎡，甚至低于此，区域的沿着中州大道的贵些。12、东南3.5环片区：2019年均价1.45万/㎡，2023年均价1.3万/㎡这两年，这边的次新交付比较多，体量也比较大，竞争也比较激烈，价格下跌也比较多。片区的二手房现在性价比高，可以多关注留意，特别是绿都澜湾。13、惠济核心区：2019年均价1.5万/㎡，2023年均价1.5万/㎡目前新房选择性比较少，对于地缘来说，关注二手房确实是个好时机。片区发展变化很明显，早期是别墅慢慢的洋房再到高层。在这里买房可以优先关注中州大道沿线的房子最典型的是正弘，距离会展中心比较近，减少时间成本，但是价格也比较高，需要捡漏去获取。从这几个小区可以看出，永威迎宾府还算抗跌，其余都一般。看到这里，你发现没，老破小不管是哪个区域的，基本上都是被锤死的。14、西北环内：2019年均价1.28万/㎡，2023年均价1.1万/㎡一个片区，属于三个区，尴尬的区域这里占一个，界面也比较乱，铁路穿过，环境不好。东部80-98年代的房源较多，太多的这种房源拉低了房价，区域内特别突出的房源也不多。目前次新建业五龙新城如果是地缘可以关注，如果不是建议远离这个片区。15、中原老城区：2019年均价1.3万/㎡，2023年均价1.2万/㎡有学区的加持，次新也不多，70%都是90年代的房源，板块次新比较高的是锦艺城商圈附近，价格在1.6万之间，小区的主要板块的房价是基本在1万。具体可以看这张图：其中变化比较大的是桐柏一中的民转公，附近的老破小有些涨价。区域内名校比较多，像伊河路小学，互助路小学，外国语中学等。有些学区房房龄比较老，只能全款了。片区的次新下降也比较多，像锦艺国际华都2019年是1.9万，现在则是在1.6万的均价。在2020年前后，出现的改善新盘比较多，但是交付的不多，目前昆仑望岳和万科山河道已经交付，昆仑望岳成为地缘标杆。学区的房子整体变化不大，虽然有松动，但是没有其他房源下降的厉害。16、西南环内：2019年均价1.38万/㎡，2023年均价1.2万/㎡西南是亚星的楼盘比较多，90年代的房源差不多在1.1万/㎡。17、西南3.5环片区：2019年均价1.3万/㎡，2023年均价1.15万/㎡二手房大部分在2010年以后的房源，年代新。片区库存一直是个问题，从新房变成二手房存量未来厮杀也严重。像泰宏建业国际城，锦绣山河玉福园，绿地滨湖国际城基本上房价在1.2-1.3万这样的价格，现在价格均价在1.1万-1.2万，另外康桥康城，融侨悦澜庭，以及东原晴天见都是这样的价格范围，相差不大。对这个片区就是地缘刚需可以买二手房，投资，改善不建议。18、高新区老城北区：2019年均价1.3万/㎡，2023年均价1.3万/㎡。教育资源不错的新区是这里典型的特征，比如枫杨，外国语，郑大附小等等，高新区发展比较成熟的片区。小区房价除了房龄老的有明显下降的趋势以外，其余的变化不是很明显。在高新区地缘上班的群体也可以关注这里的二手房，如果出了高新区上班尽量在地铁沿线购买。19、高新区老城南区：2019年均价1.2万/㎡，2023年均价1.3万/㎡厂区集中在南部并且比较多，环境不如高新北，不过有郑州中学学的优势，学区房价格不便宜。其实这个片区房价基本上分为3类：郑州中学学区，一般小区和老破小郑州中学像美景菩提，金科城房价基本在1.5万-2万以上。祝福红城价格也是有所下降，现在是1.1-1.2万的价格比2019年的1.3万/㎡要降低一些。这里面有些次新已经出来，像朗悦公园府，龙湖景粼玖序等出来，也拉高了区域房价。新合鑫在这一片土地比较多，但是有些证件不全，需要全款，价格偏低。20、常西湖：2019均价1.2万/㎡，2023年均价1.15万/㎡。片区在3-4环之间，2019年交付的小区比较少，现在陆陆续续的出来了，出现了两种房价：一种是这几年交付的次新，像华瑞紫韵城，融信奥体世纪等价格基本在1.2-1.3万。而之前一些老破小小区房价从1万出头下降到了1万以下。比如2019年房价差不多，几乎同为1.25万的湖光苑和正大花溪已经在1万的边缘。21、象湖片区：2019年均价1.4万/㎡，2023年均价1.3万/㎡。新房在售不多，二手房分化也严重，有色地质家园已经从1.1万/㎡跌破1万变成8千多。而雅居乐国际花园这几年变化不大，基本维持在1.6万-1.7万的价格。亚新紫藤公馆以及碧桂园象府等次新改善盘提高了房价。1、关于板块以及楼盘的涨跌，想必大家通过我对每个板块的逐一分析就很清楚了。2、老破小在这个过程中遭受到了重锤，如果你手里有，看准时间，尽快出清吧。3、学校是个硬通货，有些比较强的民办转公后，会带动周边区域房价。4、但从板块来说，90%的板块相对比之前都有了回调。5、相对于楼盘来说，区域内分化比较严重，品质不错，学校不错的，特别是均好性不差的盘都可以跑赢。6、千万不要在刚需里买改善，也不要在改善里买刚需盘。目前郑州在售的二手房是113784套，新房是595个，在这么多楼盘中如何选择是个很大的问题。
梳理完近几年的二手房房价数据，总结了几份资料送给大家：
1、100-500万，郑州二手房如何买？
2、哪些二手房小区最抗跌，最值得买？
3、新房首付30-70万选择，各个板块如何选择？
4、郑州各区中小学学区房推荐
5、2019年房价地图VS2023年房价地图
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