航海路，为何房价这么差？

第一把火，烧在竞品小区分析。

我称之为：卧龙凤雏系列。

何谓“卧龙凤雏”？区位、地段、界面完全一样，2个或者N个小区/楼盘，但是价差却非常大，如何选择？价格如何？优劣如何？投资如何？

第一篇：

管城：万科美景龙堂、美景鸿城。

来来来，一睹风采。

这是航海路板块附近的界面↓↓↓

总结一下：

批发市场、高压线、断头路，

高架、高速切割，以及噪音，

比之前好，但界面依旧很差，

交通非常发达，4/5号线，

离东区非常近，通勤方便，

高峰期堵车非常严重，

二手房参差不齐，价差大。

综合建议：

1、刚需可以买。

2、地缘可以买。

3、其余不建议。

4、投资打水漂。

美景鸿城：除去一楼带院/复式，1-1.6之间，中位数1万3。

为什么同样航海路板块，都是管城区，最终却呈现了完全不同的价格，即使是万科的小户型，小户型+梯户比高+噪音+高架，相对来说，依旧比大部分美景的房源都要贵。为什么？

1、房龄。

万科美景龙堂，2016年交房。

美景鸿城，基本上都是2011年前后交房。

2、地块素质。

两个小区卧龙凤雏，大位置65分，小位置各有优劣。

万科美景龙堂，临主路、临高架、临福塔，地块狭长，且中间被另一个小区凹了进去，造成整个地块更加狭长和割裂。

美景鸿城，大地块都没问题，方方正正，但是小位置不好，安置房在附近，路边停车非常多，西侧还有市场、高压线，界面乱。

3、品质。

万科碾压美景。

再加上物业，虽然说美景曾经有一段是万科物业，但是后期没有续约，以及难掩颓势，因此依旧输于万科。

这是万科美景龙堂↓↓↓

这是美景鸿城↓↓↓

但凡非常熟悉航海路、中州大道的朋友，应该都很清楚，附近的小区，有一个算一个，都是奇葩，都是神盘，都见证了郑州的发展史。

1、富田太阳城，极其神奇，商业设计很差，业态布局很杂，客流动线很乱，很难得。除了当年震惊大家的重大事故，小区也非常奇葩，这么好的位置，商场、住宅、公寓一塌糊涂，以至于价格一直上不去。

2、美林河畔，至今为止依旧在卖，单价非常低，只有1万1，看着金二环啊，位置非常好啊，还有河景啊，但是问题非常多，首先是容积率非常高，至少10以上，其次是改规划，呵呵。

3、美景鸿城，当年不错，现在没落。当时卖的时候，中式园林，千亩大盘，2012年大概8000，户型非常多，地市的、地缘的刚需/刚改都非常喜欢。但是现在看品质确实很一般了，毕竟十几年了。

4、万科龙堂当时还请了范冰冰，为这里带来了神奇，2014年单价高达1万出头，还是精装，因此即使当时市场不好，但是去化还可以。

万科美景龙堂，品质好点，不带大户型，精装1万6-1万9。

再往北，保利天汇、华润凯旋门，成品房均价1万8。

再往西，电建融园明显就很贵，卖得好是吃透了地缘客户。

阳光城是最适中的小区，高层1万5，洋房1万8+。

美景鸿城，即使坐拥双地铁，但房龄+品质导致这几年房价越来越低，但是交易难度会越来越大。

美林河畔、富田太阳城，简直了，未来1万都是一大关。

盛澳金尊府，差不多1万6/7，次新，靠南一点，但带学区。

2、升值不用想。本身就不是富贵板块，再加上界面差，航海略和中州大道堵车严重，没有优质的学区，升值肯定一般。

3、应该如何选？万科/阳光城的二手最合适，天汇/凯旋门/金尊府的次新也不错，无论新房二手，都是次新，品质及格线以上。

4、美林河畔、富田太阳城，别看，太扎眼。

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